Memahami Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) Properti

Proses jual beli properti, baik tanah maupun bangunan, adalah salah satu transaksi hukum yang paling penting dan seringkali melibatkan nilai yang sangat besar dalam kehidupan seseorang. Untuk memastikan legalitas dan kepastian hukum atas kepemilikan properti, Akta Jual Beli (AJB) menjadi dokumen yang tak terpisahkan. AJB adalah bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Namun, di balik kepastian hukum tersebut, tersimpan serangkaian biaya yang perlu dipersiapkan oleh kedua belah pihak, terutama pembeli.

Banyak masyarakat yang masih awam atau kurang memahami secara detail mengenai komponen-komponen biaya yang terkait dengan pembuatan AJB. Ketidaktahuan ini seringkali menimbulkan kebingungan, kekhawatiran, bahkan potensi masalah di kemudian hari, seperti biaya tak terduga yang muncul di tengah jalan atau praktik-praktik yang kurang transparan. Oleh karena itu, panduan ini hadir untuk memberikan penjelasan komprehensif mengenai setiap aspek biaya yang terlibat dalam pembuatan AJB, mulai dari pajak hingga honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), serta tips-tips penting untuk mengelola pengeluaran secara efisien.

Memiliki pemahaman yang mendalam tentang biaya AJB bukan hanya sekadar untuk menyiapkan anggaran, tetapi juga untuk melindungi diri dari praktik-praktik yang tidak etis, memastikan semua proses berjalan sesuai ketentuan hukum, dan memberikan ketenangan pikiran dalam bertransaksi properti. Mari kita bedah satu per satu komponen biaya ini agar Anda dapat melakukan transaksi jual beli properti dengan aman, nyaman, dan transparan.

Apa Itu Akta Jual Beli (AJB) dan Mengapa Penting?

Definisi Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) adalah salah satu jenis akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris yang juga merangkap sebagai PPAT, sebagai bukti sah terjadinya peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Akta ini merupakan langkah krusial dalam proses jual beli properti, yang menunjukkan bahwa hak kepemilikan properti tersebut telah berpindah tangan secara legal. AJB bukan sertifikat hak milik, melainkan dokumen yang menjadi dasar hukum untuk kemudian mengajukan permohonan balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.

Sifat otentik AJB memberikan kekuatan hukum yang sempurna. Ini berarti AJB memiliki pembuktian yang kuat di mata hukum dan sulit dibantah keabsahannya, kecuali jika dapat dibuktikan sebaliknya melalui jalur hukum. Keberadaan AJB sangat penting untuk mencegah sengketa kepemilikan di kemudian hari, karena mencatat secara detail identitas para pihak, objek jual beli, harga transaksi, dan kesepakatan-kesepakatan lainnya yang relevan.

Fungsi dan Urgensi AJB

AJB memiliki beberapa fungsi vital dalam transaksi properti:

1. Bukti Sah Peralihan Hak: Ini adalah fungsi utamanya. Tanpa AJB, transaksi jual beli properti dianggap tidak sah di mata hukum pertanahan Indonesia.
2. Dasar Balik Nama Sertifikat: AJB adalah syarat mutlak untuk mengajukan permohonan balik nama sertifikat tanah dari nama penjual ke nama pembeli di Kantor Pertanahan (Badan Pertanahan Nasional/BPN). Proses balik nama inilah yang menjadikan pembeli sebagai pemilik sah secara hukum dan tercatat di register negara.
3. Perlindungan Hukum bagi Pembeli: Dengan AJB, pembeli memiliki dasar hukum yang kuat untuk mempertahankan kepemilikannya jika terjadi sengketa atau klaim dari pihak lain.
4. Kejelasan Status Properti: AJB mencatat deskripsi properti secara rinci, termasuk luas tanah, batas-batas, nomor sertifikat, dan data lainnya, sehingga memberikan kejelasan mengenai objek yang diperjualbelikan.
5. Dasar Perhitungan Pajak: Nilai transaksi yang tercantum dalam AJB menjadi dasar perhitungan pajak-pajak terkait, seperti Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi pembeli.

Urgensi AJB tidak bisa dilepaskan dari sistem hukum pertanahan di Indonesia yang menganut asas publisitas. Artinya, setiap perubahan hak atas tanah harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan agar diketahui oleh umum dan memiliki kekuatan hukum yang mengikat pihak ketiga. AJB adalah gerbang utama menuju pendaftaran tersebut.

Perbedaan AJB dengan PPJB dan Sertifikat

Seringkali terjadi kebingungan antara AJB dengan dokumen lain seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Penting untuk memahami perbedaannya:

• AJB (Akta Jual Beli): Akta otentik yang dibuat PPAT sebagai bukti sah telah terjadi peralihan hak. AJB bersifat final dan mengikat, serta menjadi dasar untuk balik nama sertifikat.
• PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli): Akta di bawah tangan atau akta notaris (tetapi bukan PPAT) yang merupakan perjanjian pendahuluan antara penjual dan pembeli. PPJB berisi janji-janji untuk melakukan jual beli di kemudian hari setelah syarat-syarat tertentu terpenuhi (misalnya, pelunasan pembayaran, pecah sertifikat, dsb). PPJB belum mengalihkan hak secara langsung.
• Sertifikat Hak Milik (SHM): Dokumen yang dikeluarkan oleh BPN sebagai bukti kepemilikan yang paling kuat dan utuh atas sebidang tanah. AJB adalah langkah untuk mengubah nama pemilik di SHM. Sebelum balik nama, SHM masih atas nama penjual, meskipun AJB sudah ada.

Dengan demikian, AJB adalah jembatan penting antara kesepakatan awal (yang mungkin diatur dalam PPJB) dan status kepemilikan yang sah secara definitif melalui sertifikat yang telah dibalik nama.

Siapa yang Berwenang Membuat AJB? Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Akta Jual Beli (AJB) hanya boleh dan sah jika dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional dan memiliki kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Kewenangan PPAT diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Peran PPAT sangat vital dalam transaksi properti karena:

1. Memastikan Keabsahan Dokumen: PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa keabsahan dokumen-dokumen yang diperlukan dari kedua belah pihak (penjual dan pembeli), seperti sertifikat tanah, KTP, KK, PBB, SPPT, dll.
2. Memeriksa Riwayat Tanah: Sebelum AJB ditandatangani, PPAT wajib melakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan untuk memastikan properti tidak dalam sengketa, tidak diblokir, tidak dalam agunan, atau tidak memiliki masalah hukum lainnya.
3. Menghitung dan Memungut Pajak: PPAT juga bertugas membantu menghitung, memungut, dan menyetorkan pajak-pajak terkait transaksi properti, yaitu PPh Penjual dan BPHTB Pembeli.
4. Menyaksikan Penandatanganan Akta: AJB harus ditandatangani di hadapan PPAT dan setidaknya dua orang saksi. PPAT memastikan para pihak memahami isi akta dan melakukannya tanpa paksaan.
5. Mendaftarkan Peralihan Hak: Setelah AJB ditandatangani, PPAT memiliki kewajiban untuk mendaftarkan peralihan hak tersebut ke Kantor Pertanahan setempat agar sertifikat dapat dibalik nama atas nama pembeli.

Karena perannya yang krusial dan tanggung jawab hukum yang besar, PPAT memungut honorarium atau biaya jasa atas layanan yang mereka berikan. Honorarium ini menjadi salah satu komponen biaya yang harus diperhitungkan dalam pembuatan AJB.

Komponen Utama Biaya Pembuatan AJB

Secara umum, biaya pembuatan AJB dapat dibagi menjadi beberapa komponen utama. Penting untuk memahami setiap komponen ini agar Anda dapat menghitung perkiraan biaya secara akurat dan menghindari kejutan finansial.

1. Pajak Penghasilan (PPh) Penjual

Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah pajak yang dikenakan kepada pihak penjual. Ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Pada dasarnya, setiap keuntungan yang diperoleh dari penjualan properti dianggap sebagai objek pajak penghasilan.

Tarif dan Objek PPh Penjual

• Tarif Umum: Sebesar 2,5% (dua setengah persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak. Jumlah bruto nilai pengalihan hak adalah harga transaksi yang tercantum dalam AJB, atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP.
• Pengecualian: Ada beberapa pengecualian yang membuat penjual tidak dikenakan PPh, antara lain:
  • Pengalihan hak kepada pemerintah.
  • Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP), dengan jumlah bruto pengalihan kurang dari Rp 60 juta (ini untuk properti sederhana atau warisan).
  • Pengalihan hak karena warisan yang telah dibagikan kepada ahli waris, dengan syarat ahli waris tersebut tidak memiliki properti lain.
  • Pengalihan hak karena hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, atau badan sosial, sepanjang tidak ada hubungan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pemberi hibah dan penerima hibah.

Contoh Perhitungan PPh Penjual

Misalkan Bapak Budi menjual tanah dan bangunan seharga Rp 1.000.000.000 (Satu Miliar Rupiah). NJOP PBB properti tersebut adalah Rp 900.000.000.

Maka, nilai pengalihan hak yang digunakan adalah yang tertinggi, yaitu Rp 1.000.000.000.

PPh Penjual = 2,5% x Rp 1.000.000.000 = Rp 25.000.000

PPh ini wajib dibayarkan oleh penjual sebelum penandatanganan AJB. Bukti setor PPh (Surat Setoran Pajak/SSP) akan menjadi salah satu dokumen yang harus dilampirkan dalam proses pembuatan AJB.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Pembeli

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan kepada pihak pembeli atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. BPHTB diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang kemudian pelaksanaannya diatur oleh masing-masing pemerintah daerah (provinsi atau kabupaten/kota).

Tarif dan Objek BPHTB Pembeli

• Tarif Umum: Sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
• Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP): Adalah nilai transaksi yang tercantum dalam AJB, atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum dalam SPPT PBB, tergantung mana yang lebih tinggi. Jika transaksi melibatkan bangunan, nilai bangunan juga akan diperhitungkan.
• Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP): Adalah batas nilai perolehan objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB. Besaran NPOPTKP ini bervariasi di setiap daerah, namun paling rendah adalah Rp 60.000.000 (Enam Puluh Juta Rupiah) sesuai UU PDRD. Umumnya, di kota-kota besar bisa lebih tinggi. Penting untuk menanyakan NPOPTKP yang berlaku di daerah lokasi properti Anda kepada PPAT atau Kantor Pajak setempat.

Contoh Perhitungan BPHTB Pembeli

Misalkan Ibu Ani membeli tanah dan bangunan seharga Rp 1.000.000.000. NJOP PBB properti tersebut adalah Rp 950.000.000. NPOPTKP di daerah tersebut ditetapkan sebesar Rp 80.000.000.

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang digunakan adalah Rp 1.000.000.000 (karena lebih tinggi dari NJOP).

Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) = NPOP - NPOPTKP

NPOPKP = Rp 1.000.000.000 - Rp 80.000.000 = Rp 920.000.000

BPHTB Pembeli = 5% x Rp 920.000.000 = Rp 46.000.000

Sama seperti PPh, BPHTB juga wajib dibayarkan oleh pembeli sebelum penandatanganan AJB, dan bukti setor BPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan/SSBPHTB) harus dilampirkan dalam proses AJB.

Penting untuk dicatat bahwa PPAT akan memastikan kedua pajak ini telah dibayarkan lunas sebelum akta ditandatangani. Jika pajak belum dibayar atau bukti setornya tidak ada, PPAT tidak akan melanjutkan proses AJB.

3. Honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Honorarium PPAT adalah imbalan jasa yang diberikan kepada PPAT atas semua layanan yang mereka berikan dalam proses pembuatan AJB. Ini meliputi pengecekan dokumen, pemeriksaan sertifikat, perhitungan pajak, pembuatan draf akta, penandatanganan akta, hingga pendaftaran peralihan hak ke Kantor Pertanahan.

Ketentuan Honorarium PPAT

Honorarium PPAT diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (sebagaimana telah diubah). Dalam Pasal 23 ayat (1) dan (2) PMNA/KBPN 3/1997 disebutkan bahwa:

• Besarnya honorarium PPAT dan saksi-saksi ditetapkan berdasarkan nilai ekonomis.
• Honorarium PPAT tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari nilai transaksi, dan itu pun hanya untuk transaksi sampai dengan Rp 1.000.000.000 (satu miliar rupiah). Untuk nilai transaksi di atas satu miliar, honorarium PPAT dapat dinegosiasikan dan umumnya akan lebih kecil dari 1% secara proporsional.

Meskipun ada batasan maksimal, besaran honorarium PPAT seringkali menjadi salah satu komponen biaya yang paling bervariasi antar kantor PPAT. Beberapa faktor yang memengaruhinya antara lain:

• Nilai Transaksi: Semakin tinggi nilai transaksi, persentasenya cenderung lebih kecil dari 1%, namun secara nominal tetap signifikan.
• Kompleksitas Perkara: Jika ada masalah yang harus diselesaikan terlebih dahulu (misalnya, sertifikat bermasalah, waris yang belum dibagi), honorarium bisa lebih tinggi karena membutuhkan upaya dan waktu ekstra dari PPAT.
• Lokasi Properti dan Kantor PPAT: PPAT di kota besar mungkin memiliki tarif yang sedikit berbeda dibandingkan di daerah.
• Layanan Tambahan: Apakah honorarium tersebut sudah mencakup biaya pengecekan sertifikat, validasi PBB, PNBP, dan biaya lainnya, ataukah itu terpisah? Ini harus diklarifikasi di awal.

Tips Negosiasi Honorarium PPAT

Karena sifatnya yang boleh dinegosiasikan (terutama untuk nilai transaksi besar), jangan ragu untuk:

• Membandingkan Tarif: Kunjungi atau hubungi beberapa kantor PPAT untuk membandingkan penawaran honorarium dan cakupan layanannya.
• Menanyakan Rincian: Pastikan Anda mendapatkan rincian jelas tentang apa saja yang termasuk dalam honorarium PPAT dan biaya apa saja yang terpisah.
• Negosiasi: Terutama untuk transaksi dengan nilai tinggi, Anda memiliki ruang untuk menawar honorarium PPAT.

Idealnya, PPAT akan memberikan rincian biaya secara transparan di awal, sebelum Anda memutuskan untuk menggunakan jasanya. Mintalah daftar biaya tertulis agar tidak ada kesalahpahaman di kemudian hari.

4. Biaya Pengecekan Sertifikat

Pengecekan sertifikat adalah langkah wajib yang dilakukan oleh PPAT di Kantor Pertanahan setempat. Tujuannya adalah untuk memastikan keabsahan sertifikat, status hukum tanah, apakah ada blokir, sita, atau hak tanggungan (hipotek) yang melekat pada properti. Ini sangat penting untuk melindungi pembeli dari potensi sengketa di masa depan.

Biaya pengecekan sertifikat biasanya relatif kecil, sekitar Rp 50.000 hingga Rp 100.000, tergantung daerah. Meskipun kecil, biaya ini sangat krusial dan tidak boleh dilewatkan. PPAT biasanya akan mengurus biaya ini dan membebankannya kepada pembeli.

5. Biaya Validasi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Validasi PBB adalah proses pemeriksaan apakah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas properti yang diperjualbelikan sudah lunas dan tidak ada tunggakan. Proses ini dilakukan oleh PPAT di kantor Dinas Pelayanan Pajak Daerah atau Kantor Pajak Pratama setempat, tergantung siapa yang memungut PBB di daerah tersebut.

Tujuan validasi PBB adalah memastikan tidak ada kewajiban pajak yang belum terpenuhi, yang nantinya bisa menjadi beban bagi pemilik baru. Biaya validasi PBB juga relatif kecil, berkisar puluhan ribu rupiah. Sama seperti pengecekan sertifikat, biaya ini biasanya ditanggung oleh pembeli dan diurus oleh PPAT.

6. Biaya Pendaftaran Peralihan Hak (PNBP Balik Nama Sertifikat)

Setelah Akta Jual Beli ditandatangani dan semua pajak lunas, PPAT akan mendaftarkan peralihan hak ke Kantor Pertanahan setempat untuk proses balik nama sertifikat. Biaya ini dikenal sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) Balik Nama Sertifikat.

Besaran PNBP ini diatur dalam Peraturan Pemerintah mengenai Tarif dan Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertanahan Nasional. Formulanya adalah:

PNBP Balik Nama = (Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau Harga Transaksi (mana yang lebih tinggi) / 1.000) + Rp 50.000.

Contoh: Jika NPOP atau harga transaksi yang digunakan adalah Rp 1.000.000.000,

PNBP = (Rp 1.000.000.000 / 1.000) + Rp 50.000 = Rp 1.000.000 + Rp 50.000 = Rp 1.050.000

Biaya ini juga umumnya ditanggung oleh pembeli dan dibayarkan melalui PPAT yang mengurus proses balik nama di BPN.

7. Biaya Lain-lain (Materai, Saksi, Fotokopi, dll.)

Selain komponen utama di atas, ada beberapa biaya kecil lainnya yang mungkin muncul:

• Biaya Materai: Untuk akta dan dokumen pendukung. Biasanya butuh beberapa lembar materai.
• Biaya Saksi: Jika saksi bukan staf PPAT, bisa jadi ada honor untuk saksi, meskipun ini jarang terjadi dan seringkali sudah termasuk dalam honor PPAT.
• Biaya Fotokopi dan Legalisasi Dokumen: Untuk kelengkapan arsip dan persyaratan.
• Biaya Transportasi/Administrasi Lain: Terkadang PPAT membebankan biaya untuk mobilitas staf dalam mengurus dokumen di instansi terkait.

Meskipun nominalnya tidak sebesar pajak atau honorarium PPAT, biaya-biaya ini bisa menambah total pengeluaran dan sebaiknya ditanyakan rinciannya kepada PPAT di awal.

Contoh Simulasi Perhitungan Total Biaya AJB

Mari kita simulasikan total biaya AJB untuk transaksi jual beli properti dengan rincian berikut:

• Harga Jual/Beli Properti: Rp 1.500.000.000
• Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB: Rp 1.400.000.000
• NPOPTKP di daerah lokasi properti: Rp 80.000.000

Komponen Biaya	Penjelasan	Perhitungan	Pihak Penanggung	Estimasi Biaya
1. PPh Penjual	Pajak Penghasilan atas pengalihan hak. Tarif 2,5% dari harga jual atau NJOP (mana yang lebih tinggi).	2,5% x Rp 1.500.000.000	Penjual	Rp 37.500.000
2. BPHTB Pembeli	Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Tarif 5% dari (Harga jual/NJOP - NPOPTKP).	5% x (Rp 1.500.000.000 - Rp 80.000.000) = 5% x Rp 1.420.000.000	Pembeli	Rp 71.000.000
3. Honorarium PPAT	Jasa PPAT. Maksimal 1% dari harga jual untuk nilai transaksi s/d 1 M, atau negosiasi untuk di atas itu. Asumsikan negosiasi 0,7% untuk transaksi 1.5 M.	0,7% x Rp 1.500.000.000	Pembeli (umumnya)	Rp 10.500.000
4. Biaya Pengecekan Sertifikat	Biaya administrasi pengecekan ke BPN.	Estimasi tetap	Pembeli (melalui PPAT)	Rp 100.000
5. Biaya Validasi PBB	Biaya administrasi validasi PBB lunas.	Estimasi tetap	Pembeli (melalui PPAT)	Rp 50.000
6. PNBP Balik Nama Sertifikat	Penerimaan Negara Bukan Pajak untuk pendaftaran peralihan hak.	(Rp 1.500.000.000 / 1.000) + Rp 50.000	Pembeli (melalui PPAT)	Rp 1.550.000
7. Biaya Lain-lain (Materai, dll)	Materai, fotokopi, administrasi kecil.	Estimasi	Pembeli (melalui PPAT)	Rp 300.000
TOTAL BIAYA DITANGGUNG PEMBELI				Rp 83.500.000
TOTAL BIAYA DITANGGUNG PENJUAL				Rp 37.500.000

Dari simulasi di atas, terlihat bahwa total biaya yang harus dipersiapkan pembeli untuk AJB dan balik nama sertifikat adalah sekitar Rp 83.500.000, sementara penjual sebesar Rp 37.500.000. Angka ini merupakan estimasi dan bisa berbeda tergantung negosiasi honorarium PPAT dan NPOPTKP di daerah lokasi properti.

Penting untuk diingat bahwa biaya PPh dan BPHTB adalah pajak yang tidak dapat dinegosiasikan, karena tarifnya sudah ditetapkan oleh undang-undang. Hanya honorarium PPAT dan biaya lain-lain yang mungkin memiliki ruang negosiasi atau bervariasi.

Proses Pembuatan AJB (Langkah demi Langkah)

Setelah memahami komponen biaya, penting juga untuk mengetahui alur proses pembuatan AJB agar Anda lebih siap dan tidak bingung. PPAT akan memandu seluruh proses ini, namun pemahaman Anda akan sangat membantu.

1. Persiapan Dokumen (Penjual & Pembeli):
   • Kedua belah pihak mengumpulkan semua dokumen yang diperlukan dan menyerahkannya kepada PPAT. Dokumen ini akan dijelaskan lebih rinci di bagian selanjutnya.
2. Pengecekan Sertifikat di BPN:
   • PPAT mengajukan permohonan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan setempat untuk memastikan keabsahan, status hukum, dan tidak adanya sengketa atau hak tanggungan yang melekat pada properti. Proses ini memakan waktu beberapa hari kerja.
3. Validasi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB):
   • PPAT memverifikasi pembayaran PBB properti selama beberapa tahun terakhir (biasanya 5 tahun) dan memastikan tidak ada tunggakan.
4. Penghitungan dan Pembayaran Pajak (PPh & BPHTB):
   • Berdasarkan hasil pengecekan dan nilai transaksi, PPAT menghitung besaran PPh Penjual dan BPHTB Pembeli.
   • Kedua belah pihak kemudian menyetorkan pajaknya ke kas negara/daerah. Bukti setor wajib diserahkan kepada PPAT.
5. Penyiapan Draf Akta Jual Beli:
   • Setelah semua dokumen lengkap dan pajak lunas, PPAT menyusun draf AJB berdasarkan data yang ada dan kesepakatan para pihak. Draf ini akan mencantumkan detail properti, harga, identitas penjual dan pembeli, serta klausul-klausul lain yang relevan.
6. Penandatanganan Akta Jual Beli:
   • Penjual dan pembeli hadir di kantor PPAT pada waktu yang telah ditentukan, bersama dengan dua orang saksi.
   • PPAT akan membacakan isi akta untuk memastikan kedua belah pihak memahami dan menyetujui isinya.
   • Setelah itu, akta ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan para saksi.
   • Saksi biasanya berasal dari staf kantor PPAT, tetapi kadang bisa juga diminta dari pihak luar.
7. Pendaftaran Balik Nama Sertifikat di BPN:
   • Dalam waktu paling lambat 7 hari kerja setelah penandatanganan AJB, PPAT wajib mendaftarkan Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan setempat.
   • Dokumen yang diserahkan meliputi AJB, sertifikat asli, bukti lunas PPh dan BPHTB, serta dokumen pendukung lainnya.
   • Proses ini akan menghasilkan sertifikat tanah yang telah dibalik nama dari penjual ke pembeli. Waktu yang dibutuhkan untuk proses balik nama ini bervariasi, biasanya antara 5 hari hingga 30 hari kerja, tergantung BPN setempat dan kelengkapan dokumen.
8. Penyerahan Sertifikat Baru:
   • Setelah proses balik nama selesai, PPAT akan mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli dari BPN dan menyerahkannya kepada pembeli. Pada tahap inilah kepemilikan pembeli atas properti menjadi sah secara hukum dan tercatat di register negara.

Setiap tahapan proses ini membutuhkan ketelitian dan koordinasi yang baik. PPAT akan menjadi pihak yang paling banyak berinteraksi dengan instansi terkait dan mengurus semua administrasi.

Dokumen yang Diperlukan untuk Pembuatan AJB

Agar proses pembuatan AJB berjalan lancar, baik penjual maupun pembeli harus menyiapkan dokumen-dokumen berikut:

Dokumen dari Pihak Penjual:

• Sertifikat Asli Tanah dan Bangunan: Berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang akan dialihkan.
• Kartu Tanda Penduduk (KTP) Asli Suami dan Istri: Jika penjual sudah menikah.
• Kartu Keluarga (KK) Asli.
• Buku Nikah Asli: Jika penjual sudah menikah. Jika cerai/meninggal, sertakan Akta Cerai/Surat Kematian dan Surat Keterangan Waris (jika properti warisan).
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Asli Suami dan Istri.
• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 Tahun Terakhir Asli: Dilengkapi dengan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau bukti lunas PBB.
• Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB Tahun Berjalan.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Asli: Jika properti berupa bangunan.
• Surat Pelepasan Hak atau Persetujuan: Jika properti berupa HGB yang dijual kepada WNI yang tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HGB.
• Surat Pernyataan (yang dibuat oleh PPAT): Terkait status tanah tidak dalam sengketa, tidak dalam jaminan, dan lain-lain.

Dokumen dari Pihak Pembeli:

• Kartu Tanda Penduduk (KTP) Asli Suami dan Istri: Jika pembeli sudah menikah.
• Kartu Keluarga (KK) Asli.
• Buku Nikah Asli: Jika pembeli sudah menikah.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Asli Suami dan Istri.
• Surat Keterangan WNI (jika diperlukan): Bagi pembeli keturunan.
• Persetujuan Pembelian: Jika pembeli adalah badan hukum, perlu Anggaran Dasar perusahaan dan persetujuan direksi/komisaris.

Kelengkapan dokumen adalah kunci kelancaran proses. Pastikan semua dokumen asli tersedia dan fotokopi telah dilegalisir jika diperlukan. PPAT akan membantu memeriksa kelengkapan dokumen ini.

Tips Menghemat Biaya AJB dan Menghindari Masalah

Meskipun sebagian besar biaya AJB bersifat wajib dan diatur oleh undang-undang, ada beberapa tips yang bisa Anda lakukan untuk menghemat pengeluaran atau setidaknya memastikan biaya yang Anda keluarkan transparan dan efisien:

1. Pilih PPAT yang Tepat dan Transparan:
   • Lakukan riset dan bandingkan beberapa kantor PPAT. Tanyakan secara detail rincian biaya yang mereka tawarkan, termasuk apa saja yang sudah termasuk dalam honorarium dan biaya apa yang terpisah.
   • Pastikan PPAT memberikan rincian biaya secara tertulis dan transparan. Ini penting untuk menghindari biaya tersembunyi.
   • Pilih PPAT yang memiliki reputasi baik dan terdaftar di BPN.
2. Negosiasikan Honorarium PPAT (khususnya untuk transaksi besar):
   • Untuk transaksi properti dengan nilai di atas Rp 1 miliar, honorarium PPAT biasanya bisa dinegosiasikan di bawah 1%. Jangan sungkan untuk menawar.
3. Pastikan Kondisi Properti dan Dokumen Bersih:
   • Sebelum memulai proses AJB, pastikan sertifikat tanah tidak dalam sengketa, tidak ada blokir, dan tidak ada tunggakan PBB. Masalah-masalah ini bisa memperlambat proses dan berpotensi menimbulkan biaya tambahan (misalnya, biaya pengurusan surat keterangan sengketa, denda PBB).
   • Periksa kembali kelengkapan semua dokumen dari penjual dan pembeli. Dokumen yang tidak lengkap bisa menunda proses dan membuat Anda bolak-balik.
4. Pahami Perhitungan Pajak:
   • Memahami cara perhitungan PPh dan BPHTB akan membantu Anda memverifikasi angka yang diberikan oleh PPAT dan menyiapkan dana yang tepat.
   • Tanyakan NPOPTKP yang berlaku di daerah properti Anda, karena ini akan mempengaruhi besaran BPHTB.
5. Bertanya Jika Tidak Paham:
   • Jangan ragu untuk bertanya kepada PPAT jika ada hal yang tidak Anda mengerti mengenai biaya atau proses. PPAT yang profesional akan dengan senang hati menjelaskan.
6. Hindari Perantara Tidak Resmi:
   • Sebaiknya berurusan langsung dengan PPAT. Menghindari calo atau perantara tidak resmi dapat mengurangi risiko penipuan atau mark-up biaya yang tidak perlu.
7. Pertimbangkan Aspek Waktu:
   • Jika ada kebutuhan mendesak untuk menyelesaikan AJB, beberapa PPAT mungkin menawarkan layanan "prioritas" dengan biaya tambahan. Pertimbangkan apakah ini sepadan dengan kebutuhan Anda. Namun, secara umum, biaya yang transparan adalah yang terbaik.

Dengan perencanaan yang matang dan pemahaman yang baik, proses pembuatan AJB dapat berjalan lancar tanpa ada biaya tak terduga yang memberatkan.

Mitos dan Fakta Seputar Biaya AJB

Banyak informasi yang beredar di masyarakat mengenai biaya AJB, tidak semuanya akurat. Mari kita luruskan beberapa mitos dan fakta umum:

Mitos 1: Biaya AJB bisa dinegosiasi seluruhnya.

Fakta: Hanya honorarium PPAT (terutama untuk nilai transaksi besar) dan biaya lain-lain yang memiliki ruang negosiasi. PPh Penjual dan BPHTB Pembeli adalah pajak negara/daerah yang tarifnya sudah baku dan tidak bisa ditawar.

Mitos 2: Lebih murah membuat AJB di PPAT "kenalan" atau yang tidak resmi.

Fakta: AJB hanya sah jika dibuat oleh PPAT resmi yang terdaftar dan memiliki kewenangan. Membuat AJB di hadapan pihak yang bukan PPAT resmi tidak akan memiliki kekuatan hukum dan berisiko tinggi. Bahkan, hal tersebut bisa dikategorikan sebagai tindakan pidana. Biaya yang "lebih murah" pada awalnya bisa jadi sangat mahal di kemudian hari karena masalah hukum.

Mitos 3: Sertifikat tidak perlu dibalik nama, cukup AJB saja sudah cukup.

Fakta: AJB memang bukti peralihan hak, tetapi kepemilikan Anda belum tercatat secara resmi di Kantor Pertanahan jika sertifikat belum dibalik nama. Jika terjadi sengketa atau Anda ingin menjual kembali, Anda akan kesulitan jika sertifikat masih atas nama penjual lama. Balik nama sertifikat adalah langkah terakhir dan paling penting setelah AJB.

Mitos 4: Pembeli atau penjual bisa mengurus pajaknya sendiri ke kantor pajak.

Fakta: Meskipun secara teknis bisa, biasanya PPAT akan membantu menghitung dan memandu proses pembayaran pajak agar sesuai dengan prosedur dan dapat diverifikasi. Ini juga demi memastikan kelengkapan dokumen saat pengajuan AJB dan balik nama. Kesalahan perhitungan atau prosedur pembayaran pajak dapat menunda proses AJB.

Mitos 5: Semua PPAT memiliki tarif honorarium yang sama.

Fakta: Meskipun ada batas maksimal (1% dari nilai transaksi hingga Rp 1 Miliar), besaran honorarium PPAT dapat bervariasi. Faktor-faktor seperti reputasi, lokasi, kompleksitas transaksi, dan kebijakan internal kantor PPAT dapat memengaruhi besaran honorarium. Oleh karena itu, membandingkan beberapa PPAT adalah langkah bijak.

Mitos 6: Biaya AJB sudah termasuk biaya PBB tahunan.

Fakta: Biaya AJB mencakup validasi PBB (memastikan PBB lunas hingga tahun transaksi), tetapi tidak termasuk pembayaran PBB tahunan yang akan menjadi kewajiban pemilik baru setelah kepemilikan beralih.

Memahami perbedaan antara mitos dan fakta akan membantu Anda mengambil keputusan yang lebih tepat dan terhindar dari informasi yang salah.

Pertanyaan Umum (FAQ) Seputar Biaya AJB

1. Siapa yang menanggung biaya AJB?

Secara umum, pembeli menanggung BPHTB, honorarium PPAT, biaya pengecekan sertifikat, validasi PBB, PNBP balik nama, dan biaya lain-lain. Penjual menanggung PPh Penjual. Namun, hal ini bisa dinegosiasikan antar pihak penjual dan pembeli (misalnya, pembeli bersedia menanggung PPh penjual atau sebaliknya), tetapi pajak negara/daerah tetap harus dibayarkan sesuai ketentuan.

2. Berapa lama proses pembuatan AJB dan balik nama sertifikat?

Proses pembuatan AJB (dari pengumpulan dokumen hingga penandatanganan) bisa memakan waktu 1-2 minggu, tergantung kelengkapan dokumen dan kecepatan PPAT dalam mengurus pengecekan. Setelah AJB ditandatangani, proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan bisa memakan waktu antara 5 hari hingga 30 hari kerja, tergantung BPN dan volume pekerjaan mereka.

3. Apakah saya bisa mengurus AJB sendiri tanpa PPAT?

Tidak bisa. Akta Jual Beli (AJB) adalah akta otentik yang hanya dapat dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris yang juga merangkap sebagai PPAT. Anda tidak bisa membuat AJB sendiri di bawah tangan atau di hadapan pejabat lain yang tidak berwenang, karena akta tersebut tidak akan sah di mata hukum pertanahan.

4. Apa yang terjadi jika PPh Penjual atau BPHTB Pembeli tidak dibayar?

Jika PPh Penjual atau BPHTB Pembeli tidak dibayar lunas, PPAT tidak akan dapat menandatangani Akta Jual Beli. Bahkan jika akta ditandatangani, Kantor Pertanahan tidak akan memproses permohonan balik nama sertifikat. Ini akan menghambat legalitas peralihan hak properti dan bisa berujung pada denda pajak yang lebih besar jika terlambat dibayarkan.

5. Apakah ada denda jika terlambat membayar PPh atau BPHTB?

Ya, ada denda. Keterlambatan pembayaran PPh akan dikenakan sanksi administrasi berupa bunga 2% per bulan dari jumlah pajak yang kurang dibayar, dihitung sejak berakhirnya batas waktu pembayaran sampai dengan tanggal pembayaran. Keterlambatan pembayaran BPHTB juga dikenakan denda, yang besarnya diatur oleh peraturan daerah masing-masing, umumnya berupa denda administratif 2% per bulan.

6. Bagaimana jika harga transaksi yang disepakati lebih rendah dari NJOP?

Dalam perhitungan PPh dan BPHTB, yang digunakan sebagai dasar perhitungan adalah nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi yang disepakati atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Jadi, jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP, maka NJOP-lah yang akan digunakan sebagai dasar perhitungan pajak.

7. Apakah rumah warisan yang dijual juga dikenakan biaya AJB?

Ya, jual beli rumah warisan juga memerlukan AJB dan dikenakan biaya AJB, termasuk PPh dan BPHTB. Namun, ada pengecualian PPh untuk pengalihan hak karena warisan yang sudah dibagikan kepada ahli waris tertentu, dengan syarat ahli waris tersebut tidak memiliki properti lain. Untuk BPHTB, pengalihan hak karena warisan (bukan jual beli) memiliki perlakuan NPOPTKP yang berbeda atau bahkan dikecualikan di beberapa daerah.

Kesimpulan

Memahami secara menyeluruh mengenai biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) adalah langkah fundamental bagi setiap individu atau pihak yang terlibat dalam transaksi jual beli properti. Dari pembahasan di atas, kita dapat menyimpulkan bahwa biaya AJB bukanlah sekadar satu angka tunggal, melainkan gabungan dari beberapa komponen penting:

1. Pajak Penghasilan (PPh) Penjual: Kewajiban bagi penjual, sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau NJOP (mana yang lebih tinggi).
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Pembeli: Kewajiban bagi pembeli, sebesar 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP yang berlaku di daerah setempat.
3. Honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT): Jasa profesional PPAT yang maksimal 1% dari nilai transaksi (untuk nilai di bawah 1 Miliar), dan dapat dinegosiasikan.
4. Biaya Pengecekan Sertifikat: Biaya administrasi untuk memastikan legalitas properti.
5. Biaya Validasi PBB: Untuk memastikan tidak ada tunggakan PBB.
6. Biaya Pendaftaran Peralihan Hak (PNBP): Administrasi di Kantor Pertanahan untuk balik nama sertifikat.
7. Biaya Lain-lain: Seperti materai, fotokopi, dan biaya administrasi kecil lainnya.

Sebagian besar biaya ini, terutama PPh dan BPHTB, merupakan kewajiban pajak yang diatur oleh undang-undang dan tidak dapat dihindari atau dinegosiasikan. Oleh karena itu, perencanaan keuangan yang matang menjadi sangat penting agar Anda dapat menyiapkan dana yang cukup dan menghindari kendala di tengah proses transaksi.

Memilih PPAT yang profesional, transparan, dan terpercaya juga menjadi kunci kelancaran seluruh proses. PPAT akan bertindak sebagai garda terdepan yang memastikan semua dokumen lengkap, pajak terbayar, dan proses hukum berjalan sesuai koridor yang berlaku, sehingga properti Anda dapat terdaftar secara sah atas nama Anda di Kantor Pertanahan.

Dengan pemahaman yang kuat tentang setiap komponen biaya, prosedur yang harus dilalui, serta dokumen yang diperlukan, Anda sebagai pembeli maupun penjual dapat melaksanakan transaksi properti dengan lebih percaya diri, aman, dan tanpa kekhawatiran akan biaya tak terduga. Ini adalah investasi jangka panjang, dan memastikan legalitas serta kepastian hukumnya adalah prioritas utama.