Cara Membuat Akta Jual Beli (AJB) Tanah: Panduan Lengkap dan Syarat Terbaru

Bab 1: Memahami Akta Jual Beli (AJB) Tanah

1.1. Apa Itu Akta Jual Beli (AJB) Tanah?

Akta Jual Beli (AJB) Tanah adalah sebuah dokumen otentik yang merupakan bukti sah telah terjadinya pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Dokumen ini dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau PPAT Sementara yang berwenang di wilayah hukum tempat tanah tersebut berada. AJB bukan sekadar perjanjian biasa, melainkan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna.

Sebagai akta otentik, AJB dibuat sesuai prosedur dan formalitas yang ditetapkan undang-undang, sehingga isinya dianggap benar dan mengikat para pihak. Fungsi utamanya adalah sebagai dasar untuk proses balik nama sertifikat tanah di Kantor Pertanahan (Badan Pertanahan Nasional/BPN) dari nama penjual menjadi nama pembeli. Tanpa AJB, proses balik nama tidak dapat dilakukan, dan status kepemilikan pembeli atas tanah tersebut tidak akan terdaftar secara resmi di BPN.

AJB memuat informasi detail mengenai objek tanah (luas, lokasi, batas-batas), pihak penjual dan pembeli (identitas lengkap), harga transaksi, cara pembayaran, serta pernyataan bahwa hak atas tanah telah beralih sepenuhnya dari penjual kepada pembeli.

1.2. Pentingnya AJB dalam Transaksi Tanah

AJB memiliki peranan yang sangat vital dalam setiap transaksi jual beli tanah. Berikut adalah beberapa alasan mengapa AJB sangat penting:

• Bukti Sah Pengalihan Hak: AJB adalah satu-satunya bukti hukum yang sah dan otentik bahwa hak atas tanah telah beralih dari penjual ke pembeli. Ini melindungi pembeli dari klaim pihak lain di masa depan.
• Dasar Balik Nama Sertifikat: Proses balik nama sertifikat tanah di BPN agar nama pembeli tercatat sebagai pemilik sah, hanya bisa dilakukan dengan melampirkan AJB yang sah.
• Mencegah Sengketa: Dengan adanya AJB, semua detail transaksi tercatat secara jelas dan disepakati di hadapan pejabat berwenang, meminimalkan potensi sengketa atau perselisihan di kemudian hari.
• Kepastian Hukum: Bagi pembeli, AJB memberikan kepastian hukum atas kepemilikan tanah, sehingga dapat menguasai dan memanfaatkan tanah tanpa rasa khawatir.
• Persyaratan untuk Pinjaman Bank: Jika suatu hari Anda ingin menjadikan tanah tersebut sebagai jaminan pinjaman bank, bank akan membutuhkan sertifikat tanah yang sudah atas nama Anda (yang diperoleh melalui AJB).
• Perlindungan Hak Penjual dan Pembeli: AJB memastikan hak dan kewajiban kedua belah pihak terpenuhi, termasuk mengenai harga jual, cara pembayaran, hingga kondisi objek tanah.

1.3. Dasar Hukum Akta Jual Beli (AJB) Tanah

Pembuatan AJB Tanah di Indonesia diatur oleh beberapa peraturan perundang-undangan yang saling terkait. Memahami dasar hukum ini penting untuk memastikan seluruh proses sesuai dengan koridor hukum:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA): Pasal 37 UUPA secara tegas menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah, termasuk jual beli, harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. UUPA adalah landasan utama hukum pertanahan di Indonesia.
2. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: PP ini mengatur secara detail mengenai prosedur pendaftaran tanah, termasuk kewajiban pendaftaran akta yang dibuat oleh PPAT sebagai dasar perubahan data pendaftaran tanah. Pasal 37 PP 24/1997 secara spesifik menyebutkan bahwa setiap perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah, termasuk jual beli, harus dilakukan dengan akta PPAT.
3. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT): PP ini mengatur mengenai kedudukan, tugas, fungsi, kewenangan, dan tanggung jawab PPAT. PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pedoman Pendaftaran Hak Atas Tanah Akibat Jual Beli: Permen ini memberikan petunjuk teknis lebih lanjut mengenai tata cara pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari jual beli, termasuk kelengkapan dokumen dan prosedur di Kantor Pertanahan.

Melalui dasar hukum ini, negara menjamin kepastian hukum bagi setiap pemilik dan pemegang hak atas tanah, serta memberikan perlindungan hukum bagi setiap transaksi yang melibatkan pengalihan hak atas tanah.

1.4. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam AJB

PPAT adalah jantung dari proses pembuatan AJB. Mereka bukan sekadar saksi, melainkan pejabat publik yang memiliki kewenangan dan tanggung jawab besar. Berikut adalah peran utama PPAT:

• Membuat Akta Otentik: PPAT berwenang membuat akta otentik (AJB) yang sah, memastikan seluruh isi akta sesuai dengan kehendak para pihak dan tidak bertentangan dengan hukum.
• Memverifikasi Dokumen: Sebelum membuat AJB, PPAT wajib melakukan pemeriksaan kelengkapan dan keabsahan dokumen-dokumen yang diserahkan oleh penjual dan pembeli.
• Pengecekan Keabsahan Tanah: PPAT akan melakukan pengecekan sertifikat tanah ke Kantor Pertanahan untuk memastikan status tanah (apakah bersengketa, dalam jaminan, atau ada blokir).
• Menghitung dan Memungut Pajak: PPAT membantu menghitung dan memastikan pembayaran pajak-pajak terkait transaksi, seperti Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi pembeli.
• Menyaksikan Penandatanganan: AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT dan setidaknya dua orang saksi. PPAT memastikan para pihak memahami isi akta.
• Mendaftarkan Akta ke BPN: Setelah AJB ditandatangani, PPAT memiliki kewajiban untuk mendaftarkan AJB tersebut ke Kantor Pertanahan agar dapat diproses balik nama sertifikat.
• Memberikan Edukasi Hukum: PPAT juga berperan memberikan penjelasan dan edukasi kepada para pihak mengenai hak, kewajiban, dan konsekuensi hukum dari transaksi jual beli tanah.

Memilih PPAT yang terpercaya dan memiliki reputasi baik adalah langkah awal yang krusial untuk memastikan seluruh proses berjalan lancar dan aman.

Bab 2: Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Transaksi AJB

Dalam transaksi jual beli tanah melalui Akta Jual Beli (AJB), ada beberapa pihak utama yang memiliki peran dan tanggung jawab masing-masing. Memahami siapa saja pihak ini dan apa peran mereka akan membantu Anda menavigasi proses dengan lebih baik.

2.1. Penjual

Penjual adalah pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan miliknya kepada pihak pembeli. Sebagai penjual, ada beberapa syarat dan kewajiban yang harus dipenuhi:

• Pemilik Sah: Penjual harus merupakan pemilik sah dari objek tanah yang akan dijual, dibuktikan dengan sertifikat tanah asli atas namanya (atau surat keterangan waris/hibah jika ia ahli waris/penerima hibah).
• Cakapan Hukum: Penjual harus dewasa dan sehat akal, serta tidak berada di bawah pengampuan, sehingga memiliki kecakapan hukum untuk melakukan perbuatan hukum.
• Persyaratan Identitas: Menyiapkan dokumen identitas lengkap (KTP, Kartu Keluarga, NPWP) dan surat nikah jika sudah menikah.
• Persetujuan Pasangan: Jika penjual sudah menikah dan tanah tersebut merupakan harta bersama (gono-gini), maka harus ada persetujuan tertulis dari pasangan (istri/suami).
• Bebas Sengketa: Menjamin bahwa objek tanah yang dijual bebas dari sengketa, jaminan utang, atau blokir.
• Membayar Pajak: Wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) atas penjualan tanah.
• Menyerahkan Dokumen: Menyerahkan seluruh dokumen asli terkait tanah kepada PPAT untuk keperluan pengecekan dan proses balik nama.

2.2. Pembeli

Pembeli adalah pihak yang menerima pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari pihak penjual. Kewajiban utama pembeli adalah membayar harga tanah yang telah disepakati dan memenuhi persyaratan administratif:

• Cakapan Hukum: Sama seperti penjual, pembeli juga harus memiliki kecakapan hukum untuk melakukan transaksi.
• Persyaratan Identitas: Menyiapkan dokumen identitas lengkap (KTP, Kartu Keluarga, NPWP) dan surat nikah jika sudah menikah.
• Membayar Harga Transaksi: Membayar harga jual tanah sesuai kesepakatan kepada penjual. Biasanya pembayaran dilakukan melalui PPAT atau bank untuk keamanan.
• Membayar Pajak: Wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
• Menerima Dokumen: Menerima salinan AJB dan nantinya sertifikat tanah yang sudah dibalik nama atas namanya.

2.3. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Seperti yang telah dijelaskan di Bab 1, PPAT adalah pejabat umum yang ditunjuk oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah. PPAT bertindak netral dan memastikan bahwa transaksi jual beli tanah berjalan sesuai ketentuan hukum.

PPAT tidak hanya mencatat transaksi, tetapi juga bertanggung jawab untuk:

• Memastikan keabsahan dan kelengkapan dokumen para pihak.
• Melakukan pengecekan status tanah di BPN.
• Menghitung, memungut, dan menyetorkan pajak-pajak terkait.
• Menjelaskan isi akta kepada para pihak.
• Mendaftarkan AJB ke BPN untuk proses balik nama.

2.4. Saksi-Saksi

Setiap Akta Jual Beli (AJB) wajib disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi. Saksi-saksi ini biasanya disediakan oleh kantor PPAT, tetapi bisa juga dari pihak-pihak yang dibawa oleh penjual atau pembeli, asalkan memenuhi syarat sebagai saksi yang cakap hukum dan tidak memiliki konflik kepentingan. Peran saksi adalah untuk membuktikan bahwa penandatanganan akta benar-benar terjadi di hadapan mereka dan para pihak yang tercantum dalam akta adalah benar-benar orang yang bersangkutan.

Bab 3: Dokumen Persyaratan untuk Pembuatan AJB

Persiapan dokumen adalah tahap awal yang sangat penting dan seringkali paling memakan waktu dalam proses pembuatan AJB. Kelengkapan dan keabsahan dokumen akan menentukan kelancaran seluruh proses. Pastikan semua dokumen yang diminta asli dan fotokopi yang telah dilegalisir (jika diperlukan). Berikut adalah daftar dokumen yang umumnya dibutuhkan:

3.1. Dokumen dari Penjual

Dokumen-dokumen ini untuk membuktikan identitas penjual dan hak kepemilikannya atas tanah:

• Sertifikat Tanah Asli:
  • Sertifikat Hak Milik (SHM)
  • Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
  • Sertifikat Hak Pakai (SHP)
  • Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH), jika sertifikat belum terbit
• Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB Asli: Untuk 5 tahun terakhir (atau tahun terakhir, tergantung kebijakan PPAT/BPN setempat), harus lunas.
• Kartu Tanda Penduduk (KTP) Asli Penjual: Dan fotokopinya.
• Kartu Keluarga (KK) Asli Penjual: Dan fotokopinya.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Asli Penjual: Dan fotokopinya.
• Surat Nikah Asli Penjual: Dan fotokopinya (jika sudah menikah, untuk memastikan apakah tanah tersebut harta bersama atau bukan). Jika sudah cerai, akta cerai. Jika duda/janda karena pasangan meninggal, akta kematian pasangan.
• Surat Persetujuan Suami/Istri: Jika penjual sudah menikah dan tanah tersebut adalah harta bersama, harus ada surat persetujuan dari pasangan.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Asli: Dan fotokopinya (jika terdapat bangunan di atas tanah).
• Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah: Jika tanah diperoleh melalui warisan atau hibah.
• Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan (SKB PPh): Jika PPh ditanggung oleh pembeli atau ada kondisi lain yang membebaskan PPh.

3.2. Dokumen dari Pembeli

Dokumen-dokumen ini untuk membuktikan identitas pembeli:

• Kartu Tanda Penduduk (KTP) Asli Pembeli: Dan fotokopinya.
• Kartu Keluarga (KK) Asli Pembeli: Dan fotokopinya.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Asli Pembeli: Dan fotokopinya.
• Surat Nikah Asli Pembeli: Dan fotokopinya (jika sudah menikah).

Untuk pembelian atas nama badan hukum (perusahaan), dokumen yang diperlukan lebih banyak, meliputi Akta Pendirian Perusahaan, Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), NPWP Perusahaan, KTP Direksi/Komisaris, dan Surat Kuasa jika yang bertanda tangan bukan Direksi utama.

3.3. Dokumen Lain yang Relevan (diurus PPAT)

Meskipun bukan dibawa langsung oleh pihak, dokumen-dokumen ini penting dan akan diurus atau digunakan oleh PPAT dalam prosesnya:

• Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT): Untuk memastikan status hukum tanah, apakah ada catatan, blokir, atau sengketa. Diurus oleh PPAT di BPN.
• Surat Keterangan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau Zona Nilai Tanah (ZNT): Untuk menghitung besaran pajak (PPh dan BPHTB).
• Surat Pernyataan Beban Tanggungan: Pernyataan dari penjual bahwa tanah tidak dalam sengketa atau jaminan pihak ketiga.
• Bukti Lunas PPh Penjual.
• Bukti Lunas BPHTB Pembeli.

Sebaiknya selalu konsultasikan dengan PPAT mengenai daftar dokumen terbaru dan spesifik yang diperlukan, karena bisa ada sedikit perbedaan tergantung lokasi dan jenis tanah.

Bab 4: Prosedur dan Langkah-Langkah Pembuatan AJB Tanah

Proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) Tanah melibatkan beberapa tahapan penting yang harus dilalui secara berurutan. Setiap tahapan memiliki fungsi krusial untuk memastikan legalitas dan keamanan transaksi. Berikut adalah langkah-langkah detailnya:

4.1. Tahap Pra-AJB

Tahap ini adalah fondasi dari seluruh transaksi. Persiapan yang matang di sini akan sangat menentukan kelancaran proses selanjutnya.

1. Kesepakatan Harga dan Cara Pembayaran:
   • Penjual dan pembeli mencapai kesepakatan final mengenai harga jual tanah dan cara pembayarannya (misalnya, pembayaran tunai penuh saat penandatanganan AJB, atau dengan skema termin).
   • Sebaiknya dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terlebih dahulu jika pembayaran tidak langsung lunas atau ada kondisi tertentu yang harus dipenuhi sebelum AJB. PPJB ini dapat dibuat di bawah tangan atau di hadapan notaris/PPAT.
2. Penyerahan Dokumen dan Verifikasi Awal oleh PPAT:
   • Kedua belah pihak menyerahkan seluruh dokumen persyaratan yang telah disebutkan di Bab 3 kepada PPAT pilihan mereka.
   • PPAT akan melakukan pemeriksaan awal terhadap kelengkapan dan keabsahan dokumen-dokumen tersebut. Ini termasuk memeriksa nama, alamat, nomor identitas, hingga legalitas sertifikat tanah.
3. Pengecekan Sertifikat Tanah ke BPN:
   • Ini adalah langkah krusial yang dilakukan oleh PPAT. PPAT mengajukan permohonan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan setempat.
   • Tujuannya untuk memastikan bahwa sertifikat tanah asli yang diserahkan penjual adalah benar, tidak dalam sengketa, tidak sedang dijaminkan (hipotek/hak tanggungan), tidak ada sita, tidak ada blokir, dan data fisik serta yuridisnya sesuai dengan catatan di BPN.
   • Jika ditemukan masalah, PPAT akan memberitahukan kepada para pihak agar masalah tersebut diselesaikan terlebih dahulu sebelum proses AJB dilanjutkan.
   • Setelah pengecekan, PPAT akan mengajukan permohonan penerbitan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atau surat sejenis yang menyatakan status tanah.
4. Pengurusan PBB Terbaru dan Pembayaran Pajak:
   • PPAT akan memastikan bahwa Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan dan beberapa tahun sebelumnya (umumnya 5 tahun terakhir) telah lunas.
   • Berdasarkan nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang lebih tinggi, PPAT akan menghitung dan membantu proses pembayaran pajak-pajak terkait:
     • Pajak Penghasilan (PPh) Final 2,5% dari nilai transaksi (atau NJOP jika lebih tinggi) yang menjadi kewajiban penjual.
     • Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) 5% dari nilai transaksi dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), yang menjadi kewajiban pembeli.
   • Pembayaran pajak-pajak ini harus dilakukan sebelum penandatanganan AJB. Bukti pembayaran pajak (SSP PPh dan SSPD BPHTB) akan dilampirkan dalam AJB.
5. Penentuan Jadwal Penandatanganan AJB:
   • Setelah semua dokumen lengkap dan pajak lunas, PPAT akan menjadwalkan waktu untuk penandatanganan AJB.
   • Para pihak (penjual dan pembeli, atau kuasa mereka jika ada) harus hadir di kantor PPAT pada waktu yang ditentukan.

4.2. Tahap Penandatanganan AJB

Ini adalah momen resmi pengalihan hak.

1. Pembacaan Draf AJB:
   • PPAT akan membacakan seluruh isi draf Akta Jual Beli di hadapan penjual, pembeli, dan saksi-saksi.
   • Para pihak berhak untuk mengajukan pertanyaan atau meminta penjelasan jika ada klausul yang kurang dipahami.
   • Pastikan semua data (nama, alamat, nomor identitas, luas tanah, lokasi, harga, dll.) sudah benar dan sesuai kesepakatan.
2. Penjelasan Isi AJB:
   • PPAT akan menjelaskan secara rinci hak dan kewajiban masing-masing pihak yang tercantum dalam akta, serta konsekuensi hukum dari akta tersebut.
3. Verifikasi Identitas dan Penandatanganan:
   • Sebelum tanda tangan, PPAT akan kembali memverifikasi identitas para pihak dengan KTP asli.
   • Penjual, pembeli, dan saksi-saksi akan menandatangani AJB di hadapan PPAT.
   • PPAT kemudian akan turut menandatangani dan membubuhi stempel resmi kantornya.
4. Penyerahan Salinan AJB:
   • Setelah ditandatangani dan dilegalisir, PPAT akan memberikan salinan AJB kepada penjual dan pembeli sebagai pegangan awal.
   • Akta asli akan dipegang oleh PPAT untuk proses pendaftaran balik nama di BPN.

4.3. Tahap Pasca-AJB

Setelah AJB ditandatangani, tugas PPAT belum selesai. Ada proses penting lainnya untuk memastikan sertifikat tanah beralih nama.

1. Pendaftaran AJB ke BPN oleh PPAT:
   • PPAT wajib mendaftarkan AJB yang telah dibuat ke Kantor Pertanahan setempat dalam waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta.
   • Pendaftaran ini disertai dengan penyerahan dokumen-dokumen pendukung lainnya, seperti sertifikat asli, bukti pembayaran pajak, SPPT PBB, dan lainnya.
   • Sertifikat asli penjual akan ditahan di BPN untuk diproses menjadi sertifikat atas nama pembeli.
2. Proses Balik Nama Sertifikat di BPN:
   • Kantor Pertanahan akan memproses permohonan balik nama berdasarkan AJB yang didaftarkan oleh PPAT.
   • Proses ini meliputi pencoretan nama penjual dari buku tanah dan sertifikat, kemudian mencatat nama pembeli sebagai pemilik hak yang baru.
   • Waktu proses balik nama bervariasi, umumnya antara 5 hingga 30 hari kerja, tergantung jenis hak dan kepadatan antrean di BPN setempat.
3. Pengambilan Sertifikat Baru atas Nama Pembeli:
   • Setelah proses balik nama selesai, BPN akan menerbitkan sertifikat tanah baru yang sudah atas nama pembeli.
   • PPAT akan memberitahu pembeli untuk mengambil sertifikat baru tersebut di kantor PPAT.
   • Pastikan untuk memeriksa kembali semua data di sertifikat baru untuk memastikan tidak ada kesalahan.
4. Pengurusan PBB Baru atas Nama Pembeli:
   • Setelah sertifikat tanah atas nama pembeli diterbitkan, penting untuk mengurus perubahan data PBB agar SPPT PBB tahun berikutnya juga atas nama pembeli.
   • Proses ini dilakukan di Kantor Pelayanan Pajak Daerah (KPPD) atau Dispenda setempat dengan melampirkan fotokopi sertifikat baru, AJB, dan KTP pembeli.

Selama seluruh proses ini, sangat disarankan untuk terus berkomunikasi dengan PPAT Anda dan menyimpan salinan semua dokumen penting.

Bab 5: Biaya-Biaya yang Timbul dalam Pembuatan AJB

Transaksi jual beli tanah melibatkan berbagai biaya yang harus diperhitungkan oleh kedua belah pihak. Biaya-biaya ini terbagi menjadi kewajiban penjual dan kewajiban pembeli, serta honorarium untuk PPAT dan biaya administratif lainnya. Penting untuk memahami rincian biaya ini agar tidak ada kesalahpahaman atau kejutan di tengah proses.

5.1. Pajak Penghasilan (PPh) Final Penjual

• Besaran: 2,5% dari nilai transaksi jual beli atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum di SPPT PBB, tergantung mana yang lebih tinggi.
• Kewajiban: Ditanggung oleh pihak penjual.
• Waktu Pembayaran: Harus dibayarkan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dan bukti setorannya (Surat Setoran Pajak/SSP) diserahkan kepada PPAT.
• Dasar Hukum: Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
• Contoh: Jika harga jual tanah Rp 500.000.000 dan NJOP Rp 450.000.000, maka PPh dihitung dari Rp 500.000.000. PPh = 2,5% x Rp 500.000.000 = Rp 12.500.000.

5.2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Pembeli

• Besaran: 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOP adalah nilai transaksi atau NJOP, tergantung mana yang lebih tinggi. NPOPTKP besarnya bervariasi antar daerah (umumnya antara Rp 60.000.000 hingga Rp 80.000.000).
• Kewajiban: Ditanggung oleh pihak pembeli.
• Waktu Pembayaran: Harus dibayarkan sebelum penandatanganan AJB dan bukti setorannya (Surat Setoran Pajak Daerah/SSPD) diserahkan kepada PPAT.
• Dasar Hukum: Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (sebelumnya UU Nomor 28 Tahun 2009).
• Contoh: Harga jual tanah Rp 500.000.000, NJOP Rp 450.000.000, NPOPTKP Rp 80.000.000. Maka NPOP = Rp 500.000.000. BPHTB = 5% x (Rp 500.000.000 - Rp 80.000.000) = 5% x Rp 420.000.000 = Rp 21.000.000.

5.3. Honorarium PPAT

• Besaran: Tarif honorarium PPAT diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pedoman Pendaftaran Hak Atas Tanah Akibat Jual Beli. Umumnya, honorarium PPAT adalah persentase dari nilai transaksi, dengan batasan maksimal:
  • Sampai dengan Rp 100.000.000: paling banyak 1%
  • Di atas Rp 100.000.000 sampai Rp 1.000.000.000: paling banyak 0,75%
  • Di atas Rp 1.000.000.000 sampai Rp 2.500.000.000: paling banyak 0,5%
  • Di atas Rp 2.500.000.000: paling banyak 0,25%
  Namun, dalam praktiknya, honorarium PPAT seringkali disepakati antara PPAT dan para pihak. Untuk nilai transaksi yang sangat besar, PPAT tidak boleh melebihi nilai maksimal Rp 20.000.000.
• Kewajiban: Umumnya ditanggung oleh pembeli, namun bisa juga dibagi dua antara penjual dan pembeli sesuai kesepakatan.
• Layanan yang Termasuk: Honorarium ini mencakup pembuatan AJB, pengecekan sertifikat, penghitungan dan penyetoran pajak, pendaftaran akta, dan pengurusan balik nama sertifikat hingga selesai.

5.4. Biaya Pengecekan Sertifikat

• Besaran: Relatif kecil, biasanya puluhan ribu rupiah.
• Kewajiban: Ditanggung oleh pembeli atau PPAT sebagai bagian dari layanannya.
• Fungsi: Untuk memastikan keabsahan sertifikat dan status tanah di BPN.

5.5. Biaya Balik Nama Sertifikat di BPN (PNBP)

• Besaran: Ini adalah Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang dibayarkan ke BPN. Formulanya adalah (nilai jual objek pajak) / 1.000. Misalnya, jika NJOP Rp 500.000.000, maka biaya balik nama adalah Rp 500.000.
• Kewajiban: Ditanggung oleh pembeli.
• Fungsi: Untuk biaya administrasi di BPN dalam memproses perubahan nama pemilik di sertifikat tanah.

5.6. Biaya Lainnya

• Biaya Materai: Untuk AJB dan dokumen-dokumen lainnya, biasanya sekitar Rp 10.000 per materai (sesuai ketentuan bea materai terbaru).
• Biaya Saksi: Jika PPAT tidak menyediakan saksi atau Anda membawa saksi sendiri yang membutuhkan kompensasi.
• Biaya Legalisir/Fotokopi: Untuk dokumen-dokumen yang perlu digandakan dan dilegalisir.
• Biaya Pengurusan Surat Keterangan Tanah (jika ada): Kadang-kadang ada biaya kecil untuk pengurusan surat keterangan dari desa/kelurahan atau instansi lain jika diperlukan.

Tabel Ringkasan Biaya AJB (Estimasi):

Selalu minta rincian biaya yang jelas dari PPAT sebelum memulai proses untuk menghindari kesalahpahaman.

Bab 6: Masalah Umum dan Solusi dalam Proses AJB

Meskipun proses pembuatan AJB terlihat lurus, seringkali ada masalah atau hambatan yang muncul. Mengetahui potensi masalah ini dan solusinya akan membantu Anda lebih siap menghadapinya.

6.1. Sertifikat Tanah Hilang atau Rusak

• Masalah: Sertifikat tanah asli penjual hilang atau rusak parah sehingga tidak bisa digunakan.
• Solusi: Penjual harus segera mengajukan permohonan penerbitan sertifikat pengganti atau sertifikat baru ke Kantor Pertanahan. Proses ini membutuhkan waktu dan pengumuman di media massa. Setelah sertifikat pengganti terbit, barulah proses AJB bisa dilanjutkan.

6.2. Tanah Masih dalam Sengketa atau Jaminan

• Masalah: Hasil pengecekan sertifikat oleh PPAT menunjukkan bahwa tanah tersebut sedang dalam sengketa, dijaminkan di bank (hak tanggungan), atau sedang dalam proses blokir.
• Solusi:
  • Jika dijaminkan, penjual harus melunasi pinjaman tersebut terlebih dahulu dan mengajukan roya (penghapusan hak tanggungan) ke BPN.
  • Jika bersengketa, sengketa harus diselesaikan terlebih dahulu secara hukum. PPAT tidak akan memproses AJB jika tanah bersengketa.
  • Jika diblokir, blokir harus dicabut oleh pihak yang mengajukan blokir atau melalui putusan pengadilan.

6.3. Penjual Meninggal Dunia

• Masalah: Penjual meninggal dunia sebelum AJB ditandatangani.
• Solusi: Ahli waris penjual yang sah harus melanjutkan proses penjualan. Hal ini memerlukan dokumen tambahan seperti Surat Keterangan Ahli Waris (SKAW) atau Akta Keterangan Hak Mewaris (AKHW) yang dibuat oleh notaris/PPAT, serta persetujuan dari semua ahli waris.

6.4. Dokumen Tidak Lengkap atau Tidak Valid

• Masalah: Salah satu pihak (penjual atau pembeli) tidak dapat menyediakan semua dokumen persyaratan yang diminta, atau dokumen yang diberikan tidak valid (misalnya KTP mati, nama di KTP dan sertifikat beda, PBB belum lunas).
• Solusi: Kekurangan dokumen harus segera dilengkapi atau diperbaiki. PPAT akan menginformasikan dokumen apa yang kurang atau perlu diperbaiki. Misalnya, memperbarui KTP, melunasi PBB, atau membuat surat pernyataan perbedaan nama jika perbedaannya kecil dan bisa dijelaskan.

6.5. Perbedaan Data di Dokumen

• Masalah: Ada perbedaan data penting (misalnya nama, luas tanah, batas-batas) antara sertifikat, SPPT PBB, KTP, atau dokumen lainnya.
• Solusi: Perbedaan data ini harus diklarifikasi dan diperbaiki. Untuk perbedaan kecil, mungkin bisa diselesaikan dengan surat pernyataan dari yang bersangkutan dan persetujuan dari pihak terkait (misal lurah/kepala desa). Untuk perbedaan besar, mungkin diperlukan perbaikan data di BPN atau pengadilan.

6.6. Tanah Warisan dengan Banyak Ahli Waris

• Masalah: Tanah yang akan dijual adalah harta warisan dari banyak ahli waris yang tidak semua bisa hadir atau tidak semua setuju.
• Solusi: Harus ada persetujuan tertulis dari semua ahli waris yang sah. Jika ada ahli waris yang tidak dapat hadir, dapat diwakilkan dengan Surat Kuasa Menjual yang dibuat secara otentik di hadapan Notaris. Jika ada ahli waris yang tidak setuju, penjualan mungkin tidak dapat dilakukan atau harus melalui proses hukum yang rumit.

6.7. Tanah Belum Bersertifikat

• Masalah: Tanah yang akan dijual masih berupa tanah girik, letter C, atau belum memiliki sertifikat hak atas tanah.
• Solusi: Tanah tersebut harus disertifikatkan terlebih dahulu menjadi SHM atau SHGB atas nama penjual melalui proses pendaftaran tanah pertama kali (konversi hak) di BPN. Setelah sertifikat terbit, barulah proses jual beli dengan AJB dapat dilakukan. Ini adalah proses yang panjang dan memakan waktu.

Dalam menghadapi masalah-masalah di atas, peran PPAT sangat penting sebagai fasilitator dan penasihat. PPAT yang profesional akan membantu Anda mencari solusi terbaik sesuai dengan ketentuan hukum.

Bab 7: Perbedaan AJB dan Sertifikat Tanah

Meskipun keduanya adalah dokumen penting dalam kepemilikan tanah, Akta Jual Beli (AJB) dan Sertifikat Tanah memiliki fungsi serta kedudukan hukum yang berbeda. Memahami perbedaan ini sangat penting agar tidak salah dalam persepsi dan proses kepemilikan properti.

7.1. Akta Jual Beli (AJB) sebagai Bukti Transaksi

• Fungsi Utama: AJB adalah bukti otentik yang menyatakan telah terjadinya perbuatan hukum jual beli atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Ini adalah "kontrak" resmi yang mencatat kesepakatan jual beli.
• Penerbit: Dibuat dan ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau PPAT Sementara.
• Sifat: Bukti transaksional. AJB menunjukkan bahwa Anda telah membeli tanah, tetapi *bukan* bukti mutlak kepemilikan Anda yang terdaftar di negara.
• Kedudukan Hukum: Akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian sempurna di mata hukum.
• Setelah AJB: Setelah AJB dibuat, dokumen ini menjadi dasar bagi PPAT untuk mengajukan permohonan balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan.

Singkatnya, AJB membuktikan proses jual belinya sah, namun belum mengubah status kepemilikan tanah secara resmi di catatan negara.

7.2. Sertifikat Tanah sebagai Bukti Hak Kepemilikan

• Fungsi Utama: Sertifikat Tanah (seperti Sertifikat Hak Milik/SHM, Sertifikat Hak Guna Bangunan/SHGB, dll.) adalah satu-satunya tanda bukti hak yang paling kuat dan mutlak atas kepemilikan tanah yang diterbitkan oleh pemerintah (Badan Pertanahan Nasional/BPN).
• Penerbit: Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan (BPN).
• Sifat: Bukti kepemilikan mutlak. Sertifikat menunjukkan siapa pemilik sah tanah yang terdaftar secara hukum.
• Kedudukan Hukum: Dokumen negara yang membuktikan hak kepemilikan tanah yang sah dan terdaftar.
• Setelah Sertifikat Terbit: Pemilik sertifikat memiliki hak penuh untuk menguasai, menggunakan, dan mengalihkan tanah sesuai dengan jenis haknya.

Sertifikat tanah adalah "kartu identitas" dari tanah tersebut, yang menunjukkan siapa pemiliknya yang diakui negara.

7.3. Mengapa AJB Saja Tidak Cukup?

Memiliki AJB saja tanpa melakukan proses balik nama sertifikat ke atas nama pembeli tidaklah cukup untuk mendapatkan kepastian hukum yang mutlak. Berikut alasannya:

• Nama di BPN Masih Nama Penjual: Selama sertifikat belum dibalik nama, data di Kantor Pertanahan masih tercatat atas nama penjual. Ini berarti secara formal, negara masih mengakui penjual sebagai pemilik sah.
• Risiko Hukum:
  • Penjual bisa saja menjual kembali tanah tersebut kepada pihak lain (meskipun melanggar hukum, ini bisa terjadi).
  • Tanah bisa disita jika penjual memiliki utang dan dijadikan jaminan.
  • Jika penjual meninggal dunia, tanah tersebut dapat masuk dalam harta warisan dan digugat oleh ahli warisnya, meskipun Anda memegang AJB.
• Tidak Bisa Dijaminkan: Bank tidak akan menerima AJB sebagai jaminan untuk pinjaman. Yang diterima adalah sertifikat tanah atas nama pemilik.
• Kesulitan dalam Pengembangan: Untuk mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau perizinan lain terkait pengembangan properti, sertifikat atas nama pemilik adalah syarat mutlak.

Oleh karena itu, proses pembuatan AJB hanyalah langkah awal dari serangkaian proses untuk memperoleh hak milik yang sah dan terdaftar. Proses penting selanjutnya adalah pengajuan balik nama sertifikat di BPN yang difasilitasi oleh PPAT. Pastikan Anda mendapatkan sertifikat tanah atas nama Anda setelah semua proses selesai.

Bab 8: Tips dan Saran Penting

Melakukan transaksi jual beli tanah adalah keputusan besar yang melibatkan aset bernilai tinggi. Untuk memastikan proses berjalan aman, lancar, dan tanpa masalah di kemudian hari, perhatikan tips dan saran penting berikut:

8.1. Pilih PPAT Terpercaya dan Berintegritas

Ini adalah kunci utama. PPAT yang baik akan menjadi pemandu Anda selama seluruh proses. Pastikan PPAT yang Anda pilih:

• Terdaftar secara resmi di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN. Anda bisa mengecek status PPAT di situs resmi BPN atau melalui asosiasi PPAT.
• Memiliki reputasi baik dan pengalaman yang cukup. Tanyakan rekomendasi dari teman atau kerabat yang pernah bertransaksi.
• Transparan mengenai biaya-biaya yang akan timbul.
• Bersedia menjelaskan setiap tahapan dan menjawab semua pertanyaan Anda dengan jelas.
• PPAT harus bertindak netral dan tidak memihak penjual atau pembeli.

8.2. Verifikasi Dokumen Secara Mandiri (Jika Memungkinkan)

Meskipun PPAT akan melakukan pengecekan, tidak ada salahnya jika Anda sebagai pembeli juga melakukan verifikasi awal:

• Cek Fisik Tanah: Kunjungi lokasi tanah, pastikan luas dan batas-batasnya sesuai dengan yang tertera di sertifikat. Perhatikan apakah ada indikasi sengketa dengan tetangga atau pihak lain.
• Cek SPPT PBB: Pastikan nama di SPPT PBB sama dengan nama penjual dan tidak ada tunggakan.
• Cek Identitas: Pastikan KTP penjual dan pasangannya (jika ada) masih berlaku dan sesuai dengan yang tertera di dokumen tanah.

8.3. Jangan Tergiur Harga Murah yang Tidak Masuk Akal

Jika ada penawaran tanah dengan harga yang jauh di bawah pasaran, berhati-hatilah. Ini bisa menjadi indikasi adanya masalah tersembunyi, seperti sengketa, tanah bermasalah, atau penipuan. Lakukan riset harga pasar yang wajar di area tersebut.

8.4. Pahami Hak dan Kewajiban Masing-Masing Pihak

Sebelum menandatangani AJB, pastikan Anda benar-benar memahami semua klausul yang tercantum dalam akta, termasuk hak dan kewajiban Anda sebagai pembeli atau penjual. Jangan ragu meminta penjelasan kepada PPAT.

8.5. Gunakan Rekening Bersama (Escrow) atau Pembayaran Melalui PPAT

Untuk keamanan pembayaran, terutama jika nilai transaksi besar, pertimbangkan untuk menggunakan layanan rekening bersama (escrow) melalui bank atau pembayaran melalui rekening PPAT. Dengan cara ini, dana akan ditahan hingga semua persyaratan (misalnya AJB ditandatangani dan sertifikat balik nama) terpenuhi, mengurangi risiko penipuan.

8.6. Simpan Semua Dokumen dengan Baik

Setelah seluruh proses selesai dan Anda memegang sertifikat tanah atas nama Anda, simpan semua dokumen penting (AJB asli, salinan AJB, sertifikat asli, bukti pembayaran pajak, dll.) di tempat yang aman dan mudah dijangkau. Buat juga salinannya dalam bentuk digital.

8.7. Segera Lakukan Balik Nama PBB

Setelah sertifikat tanah atas nama Anda terbit, segera urus balik nama SPPT PBB di kantor pajak daerah setempat. Ini penting agar kewajiban PBB tahun-tahun berikutnya langsung terbit atas nama Anda.

8.8. Jangan Bertransaksi dengan Kuasa yang Tidak Jelas

Jika penjual diwakili oleh kuasa, pastikan Surat Kuasa Jual dibuat secara otentik di hadapan notaris dan mencantumkan kewenangan yang jelas. PPAT akan memeriksa keabsahan surat kuasa ini secara teliti.

8.9. Waspadai Dokumen Palsu

Meski jarang terjadi, dokumen palsu (sertifikat, KTP, dll.) bisa saja muncul. Peran PPAT dalam melakukan pengecekan ke BPN sangat penting untuk mendeteksi hal ini. Jangan pernah menerima salinan dokumen sebagai ganti dokumen asli dalam proses awal.

Dengan menerapkan tips-tips ini, Anda dapat meminimalkan risiko dan memastikan transaksi jual beli tanah Anda berjalan sukses dan aman secara hukum.

Bab 9: Terminologi Penting dalam Transaksi AJB Tanah

Dalam proses jual beli tanah, Anda akan sering bertemu dengan berbagai istilah teknis yang mungkin asing. Memahami istilah-istilah ini akan membantu Anda mengikuti dan memahami seluruh prosedur dengan lebih baik.

• Akta Jual Beli (AJB): Dokumen otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti sah pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli.
• Sertifikat Tanah: Tanda bukti hak yang paling kuat atas tanah, diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
• PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah): Pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah.
• BPN (Badan Pertanahan Nasional): Lembaga pemerintah yang bertugas menyelenggarakan pendaftaran tanah dan pengelolaan pertanahan di Indonesia.
• PBB (Pajak Bumi dan Bangunan): Pajak negara yang dikenakan atas bumi dan/atau bangunan.
• SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang PBB): Surat yang menunjukkan besarnya PBB yang harus dibayar dalam satu tahun pajak.
• STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran PBB): Bukti pembayaran PBB.
• PPh (Pajak Penghasilan) Final: Pajak yang dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, menjadi kewajiban penjual.
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, menjadi kewajiban pembeli.
• NJOP (Nilai Jual Objek Pajak): Harga rata-rata yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai dasar pengenaan PBB.
• NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Nilai transaksi jual beli atau NJOP, mana yang lebih tinggi, yang menjadi dasar perhitungan BPHTB.
• NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Batasan nilai perolehan hak atas tanah dan bangunan yang tidak dikenakan BPHTB. Besarnya berbeda di setiap daerah.
• Balik Nama: Proses perubahan nama pemilik hak atas tanah di sertifikat dari nama lama ke nama pemilik baru di Kantor Pertanahan.
• Girik/Letter C: Dokumen bukti kepemilikan tanah adat yang belum terdaftar di BPN dan belum bersertifikat.
• Harta Gono-Gini (Harta Bersama): Harta kekayaan yang diperoleh selama ikatan perkawinan, yang menjadi milik bersama suami dan istri.
• Surat Keterangan Ahli Waris (SKAW) / Akta Keterangan Hak Mewaris (AKHW): Dokumen yang menyatakan siapa saja ahli waris yang sah dari seseorang yang meninggal dunia, diperlukan untuk tanah warisan.
• Roya: Penghapusan Hak Tanggungan (jaminan utang) pada sertifikat tanah setelah pinjaman dilunasi.
• PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli): Perjanjian awal antara penjual dan pembeli sebelum dibuatnya AJB, seringkali jika ada syarat tertentu atau pembayaran bertahap.
• IMB (Izin Mendirikan Bangunan): Dokumen perizinan yang dikeluarkan pemerintah daerah yang menyatakan persetujuan pembangunan suatu bangunan.
• Blokir Sertifikat: Tindakan pencegahan di BPN untuk menahan proses transaksi atau perubahan data pada sertifikat tanah karena adanya indikasi sengketa atau masalah lain.